In Immobilien investieren

Betongold wird es auch gerne genannt, wenn Geld in Immobilien investiert wird. Eine stets gutes Investment, denn Immobilien sind werthaltig und eine sichere Sache! Oder? Schon, nicht? Naja ist dafür die richtige Antwort, denn es gibt natürlich auch beim Investment in Immobilien einige Risiken die es zu beachten gilt.

In Immobilien investieren mit Fonds

Wenn man schon nicht direkt in Immobilien investieren kann oder will, so ist es sinnvoll dies über einen Fonds zu tun. Man ist Mitteigentümer des Fonds und hat dort eine gute Streuung über viele Immobilien und man vermeidet mit einem Immobilienfonds auch das Klumpenrisiko. Achten Sie bei einem Immobilienfonds darauf, dass es sich um einen offenen Fonds handelt und womöglich dieser börsennotiert ist. In Österreich gibt es ein paar Immobilienfonds aber auch ein paar Immobilienaktien (wie z. B. CA Immo, Immofinanz, BUWOG oder die S Immo AG).

In Immobilien investieren über Nachrangdarlehen

Das ist der neueste Trend, direkt in Immobilienprojekte zu investieren und dies über Nachrangdarlehen. Es gibt Menschen die vor diesen Investments warnen, denn diese sind der Meinung, dass sich so Immobiliengroßprojekte an der Prospektpflicht vorbeischummeln und der Investor in ein Projekt investiert, welches schwer in seiner Gesamtheit zu fassen ist. Viel zu wenige Informationen stehen zu Verfügung und ein Investment in Immobilien mittels Crowdinvesting ist somit zu viel Blackbox. Nicht zu bestreiten ist, dass es durch das Alternativfinanzierungsgesetzes (AltFG) Plattformen gibt, die genau diese Form des Investments anbieten und es kommen auch immer mehr Anbieter auf den Markt.

Fast ausschließlich werden über Immobilien Crowdinvesting in Immobilien für die Schaffung von Wohnraum investiert und da vor allem in den Städten.

Hohe Zinsen für hohes Risiko

Man gibt Geld in Form eines Nachrangdarlehens und erhält garantierte, fixe Zinsen. Diese Zinsen sind sogar noch sehr hoch, verglichen zu den aktuellen Sparzinsen. Das Investment ist jedoch in Form eines nachrangigen Darlehens und somit ist man Gläubiger und wenn das Unternehmen zahlungsunfähig wird, so werden zuerst alle anderen Gläubiger zuerst befriedigt und erst, wenn dann noch etwas übrig ist, gibt es auch für Gläubiger des Nachrangdarlehens auch noch Geld. Immobilien klingen doch sicher und was soll da schon schief gehen? Naja, da kann so einiges schief gehen, denn es wäre nicht das erste Mal, dass eine Immobilien-/Projektfirma in Konkurs geht.

Welche Risiken bestehen bei Immobilien?

Wenn Sie in Immobilienprojekte investieren möchten, so sind Sie sich bitte bewusst darüber, dass es hier verschiedenste Risiken gibt, die die hohen Zinsen ausmachen. Beispielhaft für die Risiken sind folgende:

Art der Immobilie: Handelt es sich beim Investment um einen Neubau? Gibt es bereits alle Genehmigungen oder gibts noch gar nichts und es kann passieren, dass es Auflagen gibt die viel Geld kosten? Handelt es sich um eine Bestandsimmobilie ist zu hinterfragen, in welchem Zustand sich die Immobilie befindet. Gibt es keinen größeren Bedarf an der Instandhaltung, so kann nicht viel Unerwartetes geschehen. Handelt es sich jedoch um eine Bestandsimmobilie die viel Zeit, Geld und Ressourcen verschlingen wird, so gibts hier ein erhöhtes Risiko, dass die Kosten zur Instandsetzung aus dem Ufer laufen. Wer von Ihnen erinnert sich nicht an den Umbau in Hinterholz 8?

Erfahrung des Projektentwicklers: Wie groß ist tatsächlich die Erfahrung des Projektentwicklers? Wie viele Projekte wurden schon nachhaltig erfolgreich abgewickelt? Mit Immobilien kann natürlich Geld verdient werden, aber wo Licht ist, da gibts auch Schatten und so ist darauf zu achten, dass Sie in einen Projektentwickler investieren, welcher auch tatsächlich in der Lage ist, Sonne zu spenden und keinen Schatten auf Ihr Investment wirft. Versucht ein unerfahrener Projektentwickler sein Glück und wird im Laufe des Projekts zum Glücksritter, so kann Ihr investiertes Geld darunter leiden und das wollen Sie selbst sicherlich nicht.

Eigenkapital des Projektentwicklers: Der Entwickler des Projekts gründet eine GmbH (oder eine andere Rechtsform) und dotiert diese mit zu wenig Eigenkapital. Beim ersten Gegenwind kann kein Eigenkapital nachgeschossen werden und die anderen Kreditgeber (z. B. Banken) stellen die Rute ins Fenster und später den Kredit fällig. Achten Sie daher darauf, dass der Entwickler des Projekts auch über genügend Eigenkapital verfügt.

Plattformbetreiber: Wie Sie sehen gibt es viele Plattformbetreiber die Immobilienprojekte anbieten. Wie prüfen aber diese Betreiber die verschiedenen Immobilienangebote? Prüfen diese auf Herz & Nieren oder ist es doch nur eine oberflächliche Methode und der Plattformbetreiber möchte so viele Projekte wie nur möglich auf seiner Plattform haben, um damit möglichst viel Geld zu verdienen. Ganz im Sinne von: „Der Markt wirds schon richten!“.

Unterlagen und Sicherheiten: In den Unterlagen die auf den Plattformen sind finden sich genauere Informationen über das Immobilienprojekt, dennoch ist es hier so, dass die gegebenen Informationen nur rudimentär sind. Man muss schon ein erfahrener Immobilieninvestor sein um analysieren zu können, ob die Unterlagen fundiert sind und auch nachvollziehbar. Sind die geplanten Erlöse und Kosten auch tatsächlich durchsetzbar oder könnte es dort oder da ein Problem geben? Weiters sollten man sich auch unbedingt die Sicherheiten des Projektentwicklers genauer ansehen und checken, ob diese auch durchsetzbar sind.

Aktuelle Projekte

Das sind  die letzten 20 Projekte die auf den verschiedensten Immobilien Crowdinvestingplattformen angeboten wurden. Kommen neue Projekte hinzu, werden diese hier angezeigt.

Gerade bei so manchem Immobilienprojekt müssen Sie rasch investieren, denn diese sind sehr begehrt und es kam auch schon mal vor, dass innerhalb weniger Stunden das Projekt bereits das Fundingziel erreicht hat und keine weiteren Investitionen mehr entgegen genommen wurden.

Es geht ganz einfach: Als Teil der Crowd in Immobilienprojekte investieren, aber Achtung, es ist nicht so risikolos wie es den ersten Anschein macht!

Plattformen für Immobilien Crowdinvesting

Für uns Österreicher stehen im Moment folgende Unternehmen zur Verfügung, die eine Plattform bereitstellen, auf der man in verschiedene Immobilienprojekte investieren kann:

Steuerliche Behandlung von Investments in Immobilien über Nachrangdarlehen

Die Erträge aus den Investments über Crowdinvestments ist auch hier mit dem persönlichen Steuertarif zu versteuern. Das heißt, diese Zinszahlungen sind einkommensteuerpflichtig.

Einkommensteuertarif – die aktuellen Steuersätze lt. Help.gv.at

Tarifstufen Einkommen in Euro Grenzsteuersatz1)2009 bis 2015 Grenzsteuersatz2) ab 2016
11.000 und darunter 0 Prozent 0 Prozent
über 11.000 bis 18.000 36,5 Prozent3) 25 Prozent3)
über 18.000 bis 25.000 36,5 Prozent3) 35 Prozent3)
über 25.000 bis 31.000 43,2143 Prozent 35 Prozent
über 31.000 bis 60.000 43,2143 Prozent 42 Prozent
über 60.000 bis 90.000 50 Prozent 48 Prozent
über 90.000 bis 1.000.000 50 Prozent 50 Prozent
über 1.000.000 50 Prozent 55 Prozent4)

1) § 33 Abs 1 EStG idF Steuerreformgesetz 2009. Die effektiven Grenzsteuersätze unter 50 Prozent sind in § 33 Abs 1 EStG idF vor Steuerreformgesetz 2015/2016 nicht angeführt, sondern Berechnungsformeln.
2) Neue Tarifstufen laut § 33 Abs 1 idF Steuerreformgesetz 2015/2016. Auch die Darstellung durch Berechnungsformeln ist möglich, die Berechnung mit Hilfe der Grenzsteuersätze erscheint jedoch einfacher.
3) Für Pensionisten ist der Grenzsteuersatz in den Einschleifbereichen des Pensionistenabsetzbetrages oder des erhöhten Pensionistenabsetzbetrages höher.
4) Befristet bis zum Jahr 2020, danach 50 Prozent.

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